业委会成立不过三四年，就在法院调解下，成功从前物业公司处追回5000万元物业费。近日，这起发生在上海的案件引起不小的关注。
这起案件的前因后果是什么？法院又是如何成功化解矛盾的？对于同类纠纷有何参考价值？带着这些问题，记者近日采访了本案承办人、上海长宁法院民事审判庭法官臧佳俊。
商用楼宇也能成立业委会
“这起案件和一般小区追讨物业费，还是有些不同的。”臧佳俊告诉记者，本案不是发生在住宅小区，而是长宁一处已经开业20多年的老牌商业广场。
商用建筑也能成立业委会吗？答案是肯定的。根据《中华人民共和国民法典》第277条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。其中未区分商用建筑与住宅。
北京市住房和城乡建设委在其官网发布的问答中，明确表示“商业和住宅分别为单独的物业管理区域的，可以分别成立业委会或物管会”。
记者检索发现，近年来，上海也有一些商用楼宇陆续成立了业委会。比如，2025年8月，杨浦区海上财智商务中心成立了首届业主委员会，742户业主真正握住了自治权利的钥匙。
长宁这处商业广场成立业委会的时间要更早一些，大约在2021年就成立了第一届业委会。后来，又成功召开了一次业主大会，决定与已经服务了20多年的前物业分道扬镳，更换为新的物业公司。
“分手”之后，双方对于这20多年来的物业费、公益性收入归属问题产生了不同意见，最终有多起案件先后诉至长宁法院。
更换物业后要求返还巨额物业费
“我主审的两起纠纷，分别是业委会起诉前物业公司，要求返还5000万元物业费及1000万元公益性收入。”臧佳俊说，同时，业委会还起诉开发商要求交纳维修资金。之后，开发商又另行起诉业委会，要求撤销业主大会通过的相关决定。
矛盾错综复杂，原因在于不仅前物业公司为开发商自持，同时商场仍有相当数量的店面归开发商所有。也就是说，开发商既是物业，也是业主，享有业主相关权利。
对于小区公益性收入，物业公司同意按照实际情况进行结算、返还。因此，这一批案件的争议焦点就变成了业委会是否有资格提起诉讼，物业费是否应该返还，应该返还多少。
案件审理过程中，业委会拿出了早年双方签订的物业服务合同，认为依据合同约定，商场实行的是“酬金制”，所以物业费结余应当返还。物业公司则出示了与部分业主另行签订的协议，称后期已变更为“包干制”，经营盈亏自负，拒绝返还物业费结余。
考虑到双方争议很大、矛盾比较激烈，臧佳俊决定先委托第三方公司进行审计，搞清楚账目这些基本事实之后，再开展后续审理工作。
抓准双方心理成功调解结案
由于时间跨度长达20多年，且早期没有电子账套，审计难度很大。审计公司用了半年左右，才整理出了全部账本，堆满了整整一间屋子。又花了约半年时间，才审计完4-5年的账目。等待全部审计完成，估计需要两年时间和近100万元费用。
缓慢的进展让原被告双方都有些难以接受。对原告来说，他们希望能在本届业委会任期内了结此事，以免夜长梦多。对被告物业公司来说，业委会之前向法院申请了财产保全，导致其账户上数千万元资金被冻结，时间久了也有些吃不消。
“从已经审计完的账目，可以大致估算出总的结余金额。”臧佳俊说，感受到双方都迫切希望尽快结案的心情，他便提出可以通过调解，一揽子解决所有纠纷。这次，业委会和物业公司都同意了。
之后，双方就诉请金额中的每一项逐一进行核对。经过多轮调解，除了涉及地面立体停车库收入的几百万元之外，双方就其他金额全部达成一致。最终，物业公司同意向业主返还5000万元物业费及公益性收入结余等费用。
“因为法院已经冻结了物业公司的银行账户，所以双方都申请由法院直接划扣款项。”臧佳俊说，目前，相关款项已经全部由法院划转至业委会账户。
再次凸显业委会的重要性
记者了解到，近年来，业委会起诉物业公司的案件在上海并不鲜见，但大部分案由为业委会起诉要求返还小区公共收入。
根据民法典和《物业管理条例》的相关规定，小区业主拥有的权利包括所购房屋的专有所有权，小区内道路、电梯等公共设施的共同所有权；未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动。也就是说，小区共有部分在运营过程中产生的收益应归小区业主所有。
去年8月，宝山法院就审结了一起小区业委会起诉前物业公司的案件，依法判决物业公司返还2015年10月1日至2023年6月30日间的小区公共收益，扣除已返还的300万元后，仍需返还131.5万余元。
但是，像本案这般起诉并成功追回物业费的极少。这与此前小区多实行“包干制”，较少实行“酬金制”有关。按照前者，物业公司按标准收取费用、涵盖所有成本；按照后者，物业公司按约定收取服务酬金。
纵观此类案件，成功维权的小区背后，往往离不开一个认真负责的业委会。作为业主大会的执行机构，业委会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，同时接受业主的监督。长宁法院这起案件中，正是在业委会成立并成功召开业主大会后，维权行动才得以顺利展开。
这就意味着，作为小区的主人，每位业主都有必要更加积极地行使自己的权利，参与到小区的治理中，最终才能维护自己应有的权利和收益。
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